Permesso di costruire scaduto? Tutti i lavori eseguiti quando il titolo non era più valido sono totalmente abusivi. La decadenza è automatica, non conta la tipologia di lavori eseguiti dopo il termine perché l’abuso va sempre valutato nella sua interezza, e qualunque intervento successivo, anche marginale, indice sulla legittimità dell’intero edificio. Per questo il Comune può procedere con un atto unico senza necessità di formalizzare in un procedimento separato la decadenza della licenza in sé.
Così il Consiglio di Stato con la sentenza 7103/2026, che puntualizza anche nuovamente la tipologia di atti che il proprietario dell’immobile può esibire per contestare il provvedimento quando appoggia la sua richiesta sulla preesistenza di un immobile in epoca precedente all’obbligo di licenza edilizia.
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Andrea FerrutiAvvocato del Foro di Roma, opera da più di 30 anni prestando la propria consulenza a soggetti pubblici e privati, in stretto raccordo con le professionalità tecniche coinvolte. In tali ambiti, l’Autore ha maturato una particolare conoscenza del diritto amministrativo e immobiliare in vista dello sviluppo e riqualificazione di patrimoni, oltre che della relativa normativa tecnica e di sicurezza sul lavoro. È autore di pubblicazioni per Maggioli Editore e docente in corsi di formazione.
Andrea Ferruti | Maggioli Editore 2025
Ordinanza di demolizione e ricorso
La questione affrontata dai giudici di Palazzo Spada è relativa ad un’ingiunzione di demolizione emessa da un Comune in relazione a un intervento relativo ad un complesso edilizio con un fabbricato principale strutturato su due livelli, con un piano terra diviso in tre unità immobiliari a uso residenziale e un primo piano lasciato allo stato grezzo, e un secondo adibito a deposito. Gli ultimi lavori effettuati riguardavano un movimento terra e la realizzazione di una rampa di collegamento tra i due fabbricati sul prospetto sud-est.
Il proprietario aveva impugnato l’ordinanza di demolizione partendo dal presupposto che gli ultimi interventi non richiedessero alcun titolo, e che il Comune aveva ingiunto la demolizione senza aver prima adottato un formale e autonomo provvedimento di decadenza per decorso dei termini di fine lavori.
Il regime del permesso decaduto e la valutazione unitaria
I giudici hanno respinto la prima tesi applicando due regole consolidate:
- Decadenza ex lege: l’effetto di decadenza del titolo edilizio per mancato rispetto dei termini di inizio o fine lavori ha natura dichiarativa e discende direttamente dalla legge. E’ sufficiente che l’Amministrazione renda conoscibile al privato la propria valutazione circa l’intervenuta scadenza del titolo, instauri sul punto il contraddittorio procedimentale e fondi su tale accertamento il successivo provvedimento sanzionatorio (Cons. Stato, sez. VII, 4 giugno 2026, n. 4472), senza la necessità di adottare un provvedimento autonomo prima dell’ordine di demolizione.
- Valutazione unitaria dell’intervento: qualsiasi opera eseguita o completata dopo la scadenza del titolo è, a tutti gli effetti, priva di abilitazione, anche se non rilevante in sé. Il privato non può invocare l’esiguità o la parzialità dei lavori eseguiti post-scadenza: l’intervento edilizio va valutato nella sua unicità strutturale, e la decadenza del titolo travolge l’intero manufatto rendendolo abusivo a prescindere dall’esiguità delle ultime opere realizzate in ordine di tempo.
Quindi il Comune ha agito in maniera del tutto regolare e non c’è margine di contestazione da questo punto di vista.
Licenza scaduta e data di realizzazione
Quanto alla seconda questione relativa all’epoca di realizzazione del fabbricato sulla base di una licenza edilizia del febbraio del 1967, il Consiglio di Stato ha rilevato che per quanto riguarda la dimostrazione della collocazione temporale di un immobile non sono sufficienti dichiarazioni sostitutive, autocertificazioni o atti di notorietà forniti dal proprietario o da terzi, ma sono sempre necessarie prove oggettive.
In questo caso a smontare le tesi difensive è stato l’utilizzo, operato in sede di verificazione tecnica, delle ortofoto satellitari e storiche (comprese le rilevazioni storiche di Google Earth). L’incrocio tra la documentazione fotografica ufficiale del territorio e le immagini aeree ha dimostrato infatti che prima del 2004 nell’area in questione non era presente alcuna costruzione. Non era quindi credibile la tesi secondo la quale il nucleo originario del fabbricato, la costruzione a un piano, fosse stato realizzato in epoca precedente, ossia sulla base di una licenza del febbraio 1967.
In concreto la precisione delle immagini georeferenziate costituisce una prova documentale oggettiva e prevalente che neutralizza qualsiasi contraria attestazione documentale o dichiarativa prodotta dal privato. Ricorso respinto e demolizione confermata.
Tabella: quadro documentale e procedurale (Consiglio di Stato 7103/2026)
Ecco lo schema tecnico dei requisiti richiesti per la prova del tempo e per la gestione dei titoli decaduti secondo le risultanze della sentenza:
|
Profilo dell’Abuso Contestate |
La tesi respinta |
La regola probatoria fissata |
Strumento Documentale Richiesto |
|---|---|---|---|
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Datazione dei lavori |
Presentazione di dichiarazioni sostitutive e atti notori sull’esistenza storica dell’edificio |
Inammissibilità di sole autocertificazioni; serve la prova oggettiva a carico del privato |
Documenti d’archivio, schede storiche di primo impianto o riprese fotografiche certe |
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Verifica della consistenza |
Affermazione che i volumi attuali corrispondessero a quelli originari d’epoca |
Smentita se i telerilevamenti cartografici certificano l’assenza del cespite in date successive |
Ortofoto aeree storiche e immagini georeferenziate |
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Decadenza del titolo |
Richiesta di un formale e separato atto di decadenza del permesso prima della demolizione |
La decadenza opera di diritto; il Comune può accertarla direttamente nell’ordinanza di ripristino. |
Inserimento della dichiarazione di decadenza nell’atto di ingiunzione edilizia. |
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Opere post-acadenza |
Richiesta di salvare le porzioni considerate “esigue” o parziali eseguite oltre i termini |
Principio della valutazione unitaria: i lavori eseguiti a titolo scaduto sono totalmente abusivi |
Analisi complessiva dell’impatto volumetrico e geometrico sul territorio |
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