Le innovazioni sono quelle modificazioni che incidono sull’entità materiale della cosa comune o ne determinano un mutamento della destinazione originaria. In altri termini, si ha innovazione quando, a seguito dell’opera eseguita, la parte comune presenta una diversa consistenza materiale oppure viene utilizzata per fini diversi rispetto a quelli precedenti. La giurisprudenza ha più volte chiarito che non ogni intervento di sostituzione o modifica integra automaticamente un’innovazione.
La sostituzione di parti comuni, quando è diretta a mantenere o recuperare l’efficienza del bene, rientra nella manutenzione straordinaria; pertanto la ristrutturazione della facciata perimetrale e del vano scale dello stabile rientra senza dubbio tra le opere di manutenzione straordinaria, anche quando l’assemblea decida di avvalersi delle tecniche e dei nuovi materiali offerti dal mercato (Tribunale civile Nocera Inferiore sentenza n. 1504 del 28 aprile 2025).
Al contrario, costituiscono innovazioni l’installazione di impianti fotovoltaici sul tetto del caseggiato oppure la realizzazione di un cappotto esterno all’edificio per la coibentazione. Le innovazioni, essendo attività non necessarie, possono essere deliberate esclusivamente dall’assemblea e non possono essere imposte giudizialmente in sede cautelare. A tale proposito è particolarmente interessante una recente decisione del Tribunale di Livorno (Trib. Livorno ordinanza del 16 settembre 2026).
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L’impugnazione della deliberazione condominiale
L’intento dell’opera è di fornire un valido ausilio a quanti si occupano delle problematiche condominiali riguardanti l’impugnazione delle delibere assembleari.
Condòmini, amministratori e operatori del diritto potranno rinvenire, nelle pagine del volume, gli aspetti più significativi del fenomeno, analizzati alla luce della più recente giurisprudenza e, da ultimo, della riforma Cartabia, che ha innovato anche nel settore condominiale soprattutto con riferimento alla procedura di mediazione.
Il volume, grazie al supporto delle numerose pronunce richiamate e dell’analisi della normativa vigente, costituisce un valido supporto a quanti vogliano sapere cosa fare in caso di invalidità della deliberazione.
Per rendere ancora più semplice e intuitiva la lettura, nel lavoro sono presenti pratici facsimile che consentono anche a chi non ha mai preso parte a un’assemblea condominiale di rendersi facilmente conto della materia di cui si +sta trattando.
L’opera è così composta:1. la prima parte, dedicata sia alla fisiologia che alla patologia dell’assemblea, ripercorre i momenti fondamentali che vanno dalla sua convocazione fino alla “nascita” della deliberazione, eventualmente inficiata dai vizi che la rendono nulla o annullabile;2. la seconda parte, dedicata all’impugnazione della decisione assembleare invalida, accompagna il lettore lungo l’iter che conduce la deliberazione prima al cospetto del mediatore e poi del giudice competente;3. la terza parte sintetizza le tematiche fondamentali, rispondendo alle domande più frequenti.
Mariano Acquavivaavvocato del foro di Salerno, si occupa da diversi anni della materia condominiale. È autore di numerosi articoli per le testate telematiche La Legge per Tutti e Condominioweb.com, per il quale ha pubblicato i seguenti e-book: “Codice del Condominio e delle Locazioni” (sezione dedicata alle disp. att. cod. civ. e alla nozione di contratto e di locazione – 2021), “La responsabilità penale dell’amministratore di condominio” (2021) e “Verande e Gazebi” (2022).
Mariano Acquaviva | Maggioli Editore 2023
Le ragioni del conflitto
La vicenda trae origine da un ricorso d’urgenza, presentato ai sensi dell’articolo 700 del codice di procedura civile, promossa dal proprietario di un locale commerciale situato al piano terra di un edificio condominiale e dalla società conduttrice dello stesso, adibito a sede di un organismo di mediazione civile e commerciale.
I ricorrenti lamentavano che, a causa di un grave malfunzionamento dell’impianto di raffrescamento centralizzato, durante la stagione estiva le temperature nei locali del piano terra non scendevano al di sotto dei 26 gradi. Tale situazione generava forti disagi a dipendenti, professionisti e utenti, portando al rinvio di numerosi incontri di lavoro e compromettendo le condizioni generali di vivibilità dell’immobile.
A ciò si aggiungeva la specifica condizione personale del proprietario, in trattamento oncologico, per il quale le indicazioni mediche prescrivevano la permanenza in ambienti salubri e privi di sbalzi termici. Sulla base di tali argomentazioni, i ricorrenti chiedevano al Tribunale di ordinare in via d’urgenza al condominio l’esecuzione immediata, a proprie cura e spese, di tutti gli interventi tecnici necessari per ripristinare il corretto funzionamento dell’impianto anche a beneficio dei locali posti al piano terra, facendo riferimento alle soluzioni impiantistiche già ipotizzate da una ditta specializzata. Nel costituirsi in giudizio, il condominio contestava le avverse pretese, chiedendone il completo rigetto.
Le condizioni dell’impianto di raffrescamento comune
Dagli atti di causa e dalle verifiche effettuate dalla ditta incaricata è emersa una precisa criticità strutturale dell’impianto centralizzato, caratterizzato da un sistema radiante a soffitto integrato con deumidificazione. A causa di un conflitto tecnico di regolazione tra le unità abitative dei piani superiori e i fondi commerciali del piano terra, per rinfrescare adeguatamente questi ultimi era necessario impostare temperature dell’acqua molto basse, che tuttavia causavano fenomeni di condensa e infiltrazioni d’acqua dai soffitti degli appartamenti; diversamente, impostando parametri idonei per le abitazioni, i locali al piano terra rimanevano privi del necessario refrigerio.
Per risolvere l’inconveniente sarebbe stato necessario un intervento di ristrutturazione profonda con la separazione dei circuiti e l’inserimento di apposite valvole e pompe, con costi notevoli e senza garanzia assoluta di successo. Per queste ragioni, l’assemblea condominiale ha deliberato all’unanimità di non eseguire i complessi lavori sull’impianto generale, autorizzando invece i proprietari dei fondi commerciali a installare impianti autonomi con condizionatori a split privi di unità esterna visibile ed esonerandoli dalle spese di manutenzione ordinaria dell’impianto centralizzato. Tale delibera non era mai stata impugnata dai ricorrenti.
La decisione del Tribunale di Livorno
Il Giudice del Tribunale di Livorno ha rigettato la domanda cautelare. Nella motivazione dell’ordinanza è stato evidenziato che gli interventi richiesti dai ricorrenti non costituivano semplici opere di manutenzione o ripristino dell’impianto comune, bensì una vera e propria innovazione dell’impianto medesimo. Ai sensi dell’articolo 1120 del codice civile, l’esecuzione di innovazioni sulle parti comuni rientra nella discrezionalità dell’assemblea condominiale e richiede specifiche maggioranze deliberate, non potendo essere imposta dal singolo condomino a mezzo di un provvedimento giudiziale d’urgenza.
Il Tribunale ha inoltre chiarito che la tutela del diritto alla salute o al lavoro in ambienti salubri non può spingersi fino a creare un obbligo a carico del condominio di realizzare o modificare impianti comuni a beneficio delle singole proprietà private, in assenza di una norma di legge che lo imponga.
In conclusione, il provvedimento ha sancito la prevalenza della sovranità assembleare in materia di innovazioni condominiali, confermando l’insussistenza dei presupposti per l’accoglimento della tutela d’urgenza. Del resto, i ricorrenti non hanno mai impugnato la delibera con cui l’assemblea aveva rinunciato ai lavori sull’impianto generale, optando per la soluzione degli split autonomi nei fondi commerciali.
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