Secondo la giurisprudenza[1], per “nuova costruzione” si intende qualsiasi intervento che consista in una trasformazione urbanistica ed edilizia del territorio, attuata attraverso opere di rimodellamento della morfologia del terreno, ovvero costruzioni lato sensu intese, che, indipendentemente dai materiali utilizzati e dal grado di amovibilità, presentino un simultaneo carattere di stabilità fisica e di permanenza temporale, dovendosi con ciò intendere qualunque manufatto che sia fisicamente ancorato al suolo.
Ai fini della configurabilità di una pertinenza urbanistico-edilizia è necessaria, invece, non solo la sussistenza di un rapporto funzionale costituto dal nesso strumentale dell’opera accessoria a quella principale, ma anche un elemento strutturale ovvero una dimensione ridotta e modesta del manufatto rispetto alla cosa cui la stessa inerisce. Infatti, il concetto di pertinenza urbanistica è più ristretto rispetto a quello di pertinenza civilistica, ed è applicabile solo ad opere di modesta entità, accessorie ad un’opera principale, e non anche a quelle che, per dimensioni e finalità, siano connotate da una propria autonomia funzionale e da un autonomo valore di mercato.
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Donato Palombellaè giurista esperto in Diritto immobiliare, con oltre trent’anni di esperienza maturata in studi professionali e aziende del settore edile immobiliare. Laureato con lode in Giurisprudenza, ha conseguito un Master per Giuristi d’Impresa all’Uni- versità di Bologna, specializzandosi in opere pubbliche. Autore di numerosi volumi su Edilizia, Urbanistica eContrattualistica immobiliare, collabora con riviste giuridiche di rilevanza nazionale ed è membro di comitati scientifici editoriali. Le sue opere sono presenti nelle principali biblioteche universitarie e istituzionali.Maria Palombellaautrice di vari articoli, ha curato la pubblicazione di monografie su temi giuridici pubblicati da Editori di livello nazionale (Maggioli Editore, Giuffré, Sole24Ore, Legislazione Tecnica). Ha vinto concorsi letterari. Come autrice del volume Olivetti Lekixon 80. Design Made in Italy ha ottenuto ricono- scimenti in Europa e Stati Uniti. Ha partecipato e relazionato a convegni internazionali.
Donato Palombella, Maria Palombella | Maggioli Editore
Esempi di pertinenza urbanistica
La pertinenza urbanistica è stata, quindi, intesa in un’accezione restrittiva, in quanto riferita solo ad opere di modeste dimensioni, quali:
- una piscina semplicemente appoggiata sulla superficie di terra, senza l’impiego di materiale edile in grado di trasformare o incidere con forza invasiva sull’assetto del terreno, di modeste dimensioni, con connessione finalistica con l’immobile principale[2];
- un vano di dimensioni pari a 6,24 mq destinato a ripostiglio[3];
- un manufatto in muratura di mq 1,00 circa, con altezza di m 3,00 circa, con soli muri perimetrali e privo di copertura, completamente al grezzo, eretto in aderenza ad immobile di precedente realizzazione[4];
- un pollaio che misurava mt. 1,80 di lunghezza, mt. 1,80 di larghezza e mt. 1,60 di altezza nella parte in laterizio e, nella parte in rete metallica, mt. 4,50 di lunghezza, mt. 2,80 di larghezza e mt. 2,00 di altezza[5].
L’ipotesi del canile
Nella sent. 27 ottobre 2026, n. 4817, il T.A.R. Lombardia, Milano, sez. IV, ha affermato che sei box destinati al ricovero di animali di affezione (in pratica, un canile), aventi altezza pari a circa m. 2,10 e pianta variabile da 2 metri x 2 a 2 metri x 5, costruiti con pannelli coibentati e griglie in ferro, devono considerarsi una nuova costruzione dal rilevante impatto sulla morfologia dei luoghi e non opere meramente precarie.
Al fine di escludere la precarietà delle opere suindicate, la giurisprudenza ha precisato che “Il carattere precario di un manufatto deve essere valutato non con riferimento al tipo di materiali utilizzati per la sua realizzazione, ma avendo riguardo all’uso cui lo stesso è destinato: nel senso che, se le opere sono dirette al soddisfacimento di esigenze stabili e permanenti, deve escludersi la natura precaria dell’opera, a prescindere dai materiali utilizzati e dalla tecnica costruttiva applicata; per individuare la natura precaria di un’opera, si deve quindi seguire non il criterio strutturale, ma il criterio funzionale, per cui se essa è realizzata per soddisfare esigenze che non sono temporanee, non può beneficiare del regime proprio delle opere precarie, anche ove realizzata con materiali facilmente amovibili; rivelandosi, conseguentemente, idoneo a produrre trasformazione urbanistica ogni intervento che alteri in maniera rilevante e duratura lo stato del territorio, a nulla rilevando l’eventuale precarietà strutturale e l’amovibilità, ove ad essa non si accompagni un uso assolutamente temporaneo e per fini contingenti e specifici”[6].
Peraltro, nel caso specifico, tali strutture erano presenti da almeno un quinquennio, circostanza che si poneva in evidente contraddizione con la precarietà dell’intervento ed era di per sé incompatibile con il carattere temporaneo e contingente che connota le opere precarie e, pertanto, escludeva la possibilità di attribuire alle opere in questione tale qualificazione.
La necessaria valutazione complessiva e non atomistica
I giudici milanesi hanno anche ribadito che gli interventi edilizi realizzati devono essere valutati non isolatamente in relazione ai singoli manufatti realizzati, ma nel loro complesso o interezza per identificare qual è il titolo edilizio che sarebbe stato globalmente necessario (ad esempio, il permesso di costruire anziché la SCIA), senza possibilità quindi di considerare gli interventi separatamente per applicare regimi edilizi e sanzionatori meno gravosi[7].
Nel caso specifico, le opere realizzate, complessivamente considerate, non presentavano le caratteristiche della pertinenza urbanistica, quanto piuttosto quelle di nuova costruzione (ex art. 3, comma 1, lettera e) del D.P.R. n. 380/2001).
Un caso similare
In passato, il T.A.R. Campania, Salerno, sez. II, nella sent. 12 novembre 2019, n. 1986, aveva già affermato che non poteva considerarsi una mera pertinenza un manufatto adibito a canile, posto in appoggio al muro di contenimento del terrazzamento del suddetto fondo agricolo, delle dimensioni di metri 3,00 x 6,40, altezza variabile da 2.80 a 3,00 metri, costituito, su tre lati, da pereti in blocchi di lapillo e cemento e, quanto al terzo, chiuso da cancello metallico, con copertura in pannelli di lamiera grecata coibentata sorretta da struttura in profilati metallici ed un massetto di calcestruzzo, realizzato in adiacenza al suddetto manufatto, delle dimensioni di 2,40 x 6.40 metri, recintato con rete metallica elettrosaldata sorretta da paletti in ferro, il tutto avente un’altezza di 1,50 metri.
Le caratteristiche costruttive e dimensionali, la tipologia dei materiali utilizzati – per come sopra precisati – nonché la strumentalità dei manufatti in contestazione al soddisfacimento di esigenze non già temporanee e transitorie bensì stabili e durevoli nel tempo, secondo i giudici salernitani, consentivano di escluderne la natura pertinenziale, avendo gli stessi determinato una permanente alterazione dell’assetto edilizio e urbanistico del territorio, con conseguente aggravio del carico urbanistico.
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Note
[1] Consiglio di Stato, sez. VII, sent. 15 maggio 2025, n. 4175.
[2] Consiglio di Stato, sez. VII, sent. 18 febbraio 2025, n. 1376. Similmente, il T.A.R. Basilicata, sez. I, nella sent. 8 maggio 2023, n. 268, ha qualificato come pertinenza “una piscina lunga 10 m., larga 3 m. ed alta 1,20 m., trattandosi di una piscina di piccole dimensioni, destinata ad esclusivo servizio del fabbricato principale”.
[3] T.A.R. Lombardia, Milano, sez. II, sent. 24 marzo 2025, n. 1019.
[4] T.A.R. Lazio, Latina, sez. I, sent. 4 luglio 2022, n. 629.
[5] T.A.R. Liguria, sez. I, sent. 29 agosto 2020, n. 596.
[6] Consiglio di Stato, sez. II, sent. 16 marzo 2026, n. 2151; sent. 20 gennaio 2026, n. 461.
[7] T.A.R. Piemonte, sez. II, sent. 4 settembre 2026, n. 1825: “Secondo l’indirizzo giurisprudenziale, la valutazione dell’abuso edilizio presuppone una visione complessiva e non atomistica delle opere realizzate, non essendo possibile scomporne una parte per negare l’assoggettabilità ad una determinata sanzione, in quanto il pregiudizio arrecato al regolare assetto del territorio deriva non da ciascun intervento a sé stante, bensì dall’insieme delle opere nel loro contestuale impatto edilizio e nelle reciproche interazioni”; Consiglio di Stato, sez. IV, sent. 6 maggio 2026, n. 3532.
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