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Permesso di costruire e allargamento stradale “virtuale”

La vicenda nasce dall’impugnazione, da parte di un confinante, di un permesso di costruire rilasciato dal Comune per la realizzazione di un fabbricato residenziale composto da due corpi di fabbrica. Permesso impugnato in quanto l’art. 61 delle Norme Tecniche di Attuazione (NTA) del Piano Urbanistico Generale (PUG) imponeva un rapporto di 1/1 tra l’altezza del nuovo manufatto e la larghezza della via prospiciente, rapporto che non era stato rispettato.

Mentre lo stato di fatto vedeva una strada larga appena cinque metri, infatti, il progetto edilizio approvato dal Comune calcolava l’altezza massima basandosi sulla sezione teorica ampliata prevista dal PUG. In questo modo, l’edificio si innalzava sul fronte fino a quote comprese tra i 13,15 e i 13,50 metri, superando di gran lunga il limite dei 10,50 metri che sarebbe derivato applicando il rapporto reale sulla carreggiata esistente. Il TAR Puglia aveva accolto il ricorso del vicino, decisione poi impugnata dal Comune. I giudici di Palazzo Spada hanno dato torto all’ente.

Lo stato di fatto e le previsioni

Il Consiglio di Stato ha respinto la tesi del Comune, confermando in toto l’orientamento dei giudici del TAR. I giudici di Palazzo Spada hanno ribadito che le esigenze di assetto del territorio, salubrità, igiene e armonico inserimento dei volumi nel contesto viario impongono che la larghezza della strada sia identificata nella sua consistenza reale ed effettiva al momento della valutazione dell’istanza di permesso di costruire.

Non è consentito lo scomputo basandosi su una trasformazione urbanistica futura ed eventuale, specie quando, come nel caso in questione, la previsione di allargamento della carreggiata è rimasta totalmente inattuata per ben 18 anni. La presenza di un vincolo urbanistico o di una destinazione a viabilità impressa dal piano regolatore non muta la situazione materiale: finché le opere di urbanizzazione non modificano fisicamente la sede stradale, il parametro viario virtuale non ha alcuna rilevanza edilizia diretta per il calcolo delle altezze dei fabbricati privati.

La corretta qualificazione di volume tecnico

Un ulteriore punto focale della decisione riguarda il tentativo di giustificare l’altezza del fronte stradale – sopraelevato di oltre tre metri rispetto alla linea del solaio di copertura – qualificando tale struttura come “volume tecnico” destinato a ospitare un impianto fotovoltaico. La Suprema Corte ha ricordato i parametri da applicare per la definizione di volume tecnico assentibile:

• deve trattarsi di un manufatto di contenuta consistenza volumetrica;
• deve essere privo di qualsiasi autonomia funzionale, anche solo potenziale o abitativa;
• deve sussistere la stretta necessità tecnica e l’impossibilità assoluta di collocare gli impianti tecnologici all’interno del corpo di fabbrica principale.

In tutti i casi, come stabilito da tempo dallo stesso Consiglio di Stato “La qualificazione richiede la prova della stretta necessità del volume, dell’assenza di alternative e dell’impossibilità di collocare gli impianti nel corpo dell’edificio principale” (da ultimo sentenza 7558/2024).

Nella situazione considerata l’innalzamento del muro perimetrale per oltre tre metri oltre la linea è stato ritenuto privo del requisito di indispensabilità. I giudici hanno evidenziato come l’impianto fotovoltaico potesse essere allocato con modalità tecniche differenti e decisamente meno impattanti sulla sagoma complessiva dell’immobile, confermando l’illegittimità della sopraelevazione. Lo stesso TAR, peraltro, aveva rilevato che la sopraelevazione del muro perimetrale per oltre tre metri risultava funzionale alla predisposizione di una ulteriore struttura di copertura, senza che emergesse la stretta indispensabilità̀ tecnica di tale soluzione.

Le regole per la correttezza dei progetti in riferimento alle altezze e ai volumi tecnici

La tabella seguente riassume i criteri applicativi confermati dal Consiglio di Stato per la corretta determinazione dei parametri edilizi e stradali.