Strade e condotte non bastano per consentire nuove costruzioni se l’area è soggetta a vincoli paesaggistici, e le opere di urbanizzazione, realizzate in attuazione di un piano precedente, sono state successivamente bocciate. La tutela del territorio prevale su tutto e non ci si può appellare allo status quo per ottenere il via libera.
Un principio messo nero su bianco dal Consiglio di Stato con la sentenza 7251/2026. In situazioni di questo tipo, in sostanza, la presenza di vincoli e il mancato nulla osta sono elementi determinanti, e l’ente non può che bocciare i nuovi progetti edilizi, anche se in passato aveva dato il via libera alla costruzione delle strade e degli impianti.
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Governo del territorio e strumenti di piano
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Stella Agostini | 2024
Permessi di costruire e vincoli preesistenti
Il contenzioso arrivato all’attenzione dei giudici di Palazzo Spada nasce dalla decisione dello Sportello Unico di un’Unione di Comuni sardi di negare il via libera ad alcuni progetti edilizi per la realizzazione di una serie di fabbricati a destinazione residenziale su un terreno a suo tempo destinato a questo scopo. L’area interessata, infatti, era stata inserita in un piano particolareggiato (approvato in via definitiva dal Comune di riferimento nel 1993) e, secondo i privati che avevano presentato il progetto, risultava essere ancora pienamente valido e distinto dal piano di risanamento urbanistico (PRU) sulla stessa area, rimasto invece inattuato.
Il no alla costruzione era stato motivato dal parere negativo del Comune, che dava atto della non attuabilità del piano particolareggiato sia per la sua scadenza temporale, sia soprattutto perché era stato annullato il nulla osta paesaggistico necessario per le opere di urbanizzazione. I proprietari avevano impugnato il provvedimento, contestando il rigetto della richiesta legata all’impossibilità di realizzare delle opere di urbanizzazione primaria proprio perché in realtà le opere già c’erano. Sull’area in questione, infatti, risultavano essere presenti strade e aree asfaltate, come pure reti fognarie e idriche, una presenza che avrebbe dovuto perciò consentire l’edificazione del complesso edilizio.
Vincoli e inattuabilità del piano
Il TAR però aveva respinto il ricorso alla luce della presenza del vincolo e della mancanza del via libera. In questa situazione di fatto il piano particolareggiato non può essere considerato ancora valido – era stato rimarcato nella sentenza – in quanto non attuabile per difetto del nulla osta paesaggistico per la realizzazione delle opere di urbanizzazione.
Risultavano quindi inapplicabili sia il piano particolareggiato che il piano di risanamento senza nessuna possibilità di distinzione tra i due, come invece sostenuto nel ricorso. Di qui la decisione di respingerlo. La sentenza del TAR è confermata dal Consiglio di Stato, che ha ribadito la piena legittimità del parere negativo dall’amministrazione comunale alle nuove costruzioni.
Le opere di urbanizzazione non bastano
I giudici di Palazzo Spada hanno confermato la decisione di divieto di edificazione basata su:
- prevalenza del vincolo paesaggistico;
- irrilevanza dello stato di fatto delle urbanizzazioni.
Per quanto riguarda la prima questione, nella sentenza si legge che l’area oggetto dell’intervento risulta interamente gravata da plurimi vincoli di carattere paesaggistico. La presenza di tali vincoli impone l’obbligatorietà del nulla osta per la realizzazione degli interventi. Di conseguenza, il definitivo annullamento da parte della Soprintendenza dell’autorizzazione paesaggistica originaria rende il piano del tutto inattuabile.
In questo quadro, il fatto che le opera di urbanizzazione siano state già realizzate non cambia nulla. Il divieto a edificare, infatti, prescinde completamente dalla materiale esistenza, idoneità o sufficienza delle opere di urbanizzazione primaria (quali strade asfaltate, fogne o allacci idrici). Anche se tali infrastrutture sono concretamente presenti sul territorio, in sostanza, non possono permettere l’attuazione del piano o il rilascio dei titoli edilizi poiché l’ostacolo insuperabile è di natura giuridico-ambientale, in quanto deriva direttamente dal contrasto con la normativa di tutela del paesaggio.
Tabella: quadro di riferimento e criteri di valutazione (Consiglio di Stato n. 07251/2026)
Ecco lo schema tecnico dei requisiti e dei limiti della pianificazione attuativa in aree vincolate secondo le risultanze della sentenza:
|
Profilo del Contenzioso |
Tesi del Privato |
Regola Fissata dal Consiglio di Stato |
Conseguenza Operativa |
|---|---|---|---|
|
Stato delle opere di urbanizzazione |
Le strade già asfaltate e le reti fognarie/idriche presenti sul sito dimostrano la fattibilità dell’intervento |
La materiale presenza di infrastrutture è irrilevante se l’autorizzazione paesaggistica alle opere è stata annullata |
Il lotto urbanizzato di fatto resta inedificabile in assenza di titolo paesaggistico valido |
|
Qualificazione del piano attuativo |
Possibilità di scindere il piano particolareggiato dal PRU, mantenendo efficace il primo |
La natura del piano è ininfluente; l’inattuabilità discende direttamente dai vincoli paesistici sull’area |
Il diniego del permesso di costruire è legittimo a prescindere dalla denominazione dello strumento |
|
Effetti sui terreni ceduti |
Richiesta di conferma della restituzione delle aree conferite con la convenzione del 2004 |
La condanna alla restituzione emessa dal TAR è esecutiva e non necessita di conferma in appello |
Resta fermo l’obbligo del Comune di restituire i terreni poiché è venuto meno il titolo della cessione |
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