Come è noto, secondo un orientamento giurisprudenziale pacifico, in caso di pluralità di proprietari del medesimo immobile, la domanda di rilascio di titolo edilizio deve provenire congiuntamente da tutti i soggetti vantanti un diritto di proprietà sull’immobile, potendosi ritenere d’altra parte legittimato alla presentazione della domanda il singolo comproprietario solo ed esclusivamente nel caso in cui la situazione di fatto esistente sul bene consenta di supporre l’esistenza di una sorta di cd. pactum fiduciae intercorrente tra i vari comproprietari[1].
Conseguentemente, “deve ritenersi illegittimo il titolo abilitativo rilasciato in base alla richiesta di un solo comproprietario, dovendo l’Amministrazione verificare la sussistenza, in capo al richiedente stesso, di un titolo idoneo di godimento sull’immobile ed accertare, altresì, la legittimazione soggettiva di quest’ultimo, la quale presuppone il consenso, anche tacito, dell’altro proprietario in regime di comunione”[2].
È irrilevante che sul Comune non gravi l’onere di procedere a un’accurata e approfondita disamina dei rapporti tra i comproprietari, giacché in presenza di edifici condominiali o in comunione l’esistenza di una pluralità di proprietari interessati è di immediata percezione e non richiede indagini particolari[3].
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Nicola D’AngeloMagistrato, autore di testi di diritto, collabora su tematiche giuridiche con diverse riviste tra cui “Progetto sicurezza”, “Rivista Giuridica di Po- lizia” e “L’Ufficio Tecnico”, pubblicate da Maggioli Editore.
Nicola D’Angelo | Maggioli Editore 2024
L’ipotesi della richiesta del titolo in sanatoria
Il principio vale anche nel caso di richiesta di titolo edilizio in sanatoria, come ribadito dal T.A.R. Umbria, sez. I, nella sent. 24 settembre 2026, n. 376. Ed infatti, come evidenziato nella sentenza, allorché l’intervento incida su un bene in comproprietà, l’ordinamento richiede l’intervento nell’istanza di sanatoria di tutti i soggetti coinvolti.
Secondo un orientamento assolutamente consolidato, “Il soggetto legittimato alla richiesta del titolo abilitativo in sanatoria deve essere colui che ha la totale disponibilità del bene, non essendo sufficiente la proprietà di una sola sua parte o quota. Il singolo comproprietario, quindi, non può essere legittimato, per l’evidente ragione che, diversamente opinando, il suo contegno autonomo finirebbe per pregiudicare i diritti e gli interessi qualificati dei soggetti con cui condivide la posizione giuridica sul bene oggetto di provvedimento. In caso di pluralità di proprietari del medesimo immobile, di conseguenza, la domanda di rilascio di titolo edilizio — sia esso o meno titolo in sanatoria di interventi già realizzati — dovrebbe provenire congiuntamente da tutti i soggetti vantanti un diritto di proprietà sull’immobile, potendosi ritenere d’altra parte legittimato alla presentazione della domanda il singolo comproprietario solo ed esclusivamente nel caso in cui la situazione di fatto esistente sul bene consenta di supporre l’esistenza di una sorta di c.d. pactum fiduciae intercorrente tra i vari comproprietari”[4] (si pensi all’esistenza di una delibera condominiale che attesti l’unanimità dei comproprietari rispetto all’istanza e deleghi uno dei medesimi alla presentazione di quest’ultima).
La peculiarità del caso concreto: il ruolo del progettista
La sentenza segnalata presenta una peculiarità: l’istanza era stata presentata da un comproprietario e anche dal progettista (in questo caso, ai fini dell’estinzione del procedimento penale legato agli abusi) e, correttamente, l’ufficio tecnico comunale la respingeva per difetto di legittimazione.
Secondo i giudici umbri, è inammissibile – e comunque non trova appiglio nel diritto positivo né nell’applicazione giurisprudenziale – l’ipotesi di una sanatoria edilizia che venga rilasciata su istanza del progettista per esclusive finalità di estinzione del procedimento penale relativo agli abusi edilizi, ma che poi non venga attuata su opposizione dei proprietari contrari alla sanatoria. Si tratterebbe di una sorta di permesso di sanatoria valido ai fini penalistici ma senza piena efficacia provvedimentale.
Una tale ricostruzione, tuttavia, si scontra:
- con il principio di certezza dei rapporti giuridici e di esecutività dei provvedimenti amministrativi, (ex art. 21 bis della L. n. 241/1990), per cui verrebbe rilasciato un provvedimento amministrativo efficace ai fini penali per alcuni (il progettista) ma inefficace per altri (i comproprietari dissenzienti);
- con la tutela del diritto dominicale dei comproprietari, che sarebbero soggetti a modifiche incidenti su un immobile di loro proprietà su iniziativa di terzi estranei a prescindere dal proprio consenso.
Peraltro, anche l’interpretazione letterale dell’art. 36 in materia di accertamento di conformità esclude che nella nozione di responsabile dell’abuso possa rientrare il progettista, perché accanto al “responsabile” la norma cita l’”attuale proprietario dell’immobile”, in implicita ammissione che il responsabile sia, invece, il precedente proprietario, o uno dei precedenti, come accade di solito per abusi edilizi risalenti.
La tesi secondo cui anche il progettista potrebbe presentare istanza di sanatoria in via autonoma rispetto ai proprietari, seppure suggestiva, non persuade, per una semplice ragione: il rilascio di un titolo edilizio, sia pur in sanatoria, in quanto idoneo a determinare effetti irreversibili sulla res, presuppone che il soggetto istante abbia con quella cosa una relazione qualificata, anche pregressa, proprio per ragioni di tutela dei titolari dei diritti dominicali.
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Note
[1] T.A.R. Campania, Salerno, sez. II, sent. 17 gennaio 2025, n. 121; sent. 10 giugno 2021, n. 1428; Napoli, sez. VII, sent. 19 ottobre 2021, n. 6566; sez. III, sent. 22 febbraio 2023, n. 1146; Consiglio di Stato, sez. II, sent. 21 luglio 2023, n. 7158; sez. IV, sent. 7 settembre 2016, n. 3823.
[2] Consiglio di Stato, sez. II, sent. 12 marzo 2020, n. 1766.
[3] TAR Toscana, sez. III, sent. 10 giugno 2021, n. 880.
[4] Consiglio di Stato, sez. VII, sent. 10 novembre 2025, n. 8701, sez. VI, sent. 12 novembre 2024, n. 9054; T.A.R. Sicilia, Palermo, sez. IV, sent. 9 gennaio 2026, n. 53; T.A.R. Lazio, Roma sez. II, sent. 8 settembre 2025, n. 16066; T.A.R. Umbria, sent. 13 dicembre 2023, n. 708.
In collaborazione con studiolegalepetrulli.it
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