Agevolare l’incontro tra la domanda e l’offerta nella progettazione e realizzazione di interventi di efficientamento energetico complessi, con la possibilità di scegliere l’operatore che fornisce il servizio “chiavi in mano” senza anticipare costi.
Questo l’obbiettivo della Vetrina delle ESCo, il nuovo portale attivato dal GSE che permette a cittadini, condomini, imprese e pubbliche amministrazioni di individuare le società qualificate attive sul proprio territorio. La piattaforma consente di ricercare geograficamente le ESCo iscritte e visualizzare i contatti, i servizi offerti e i principali interventi realizzati, così da poter scegliere il soggetto più adatto alle proprie esigenze.
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Diagnosi energetica degli edifici
La diagnosi energetica è lo strumento essenziale per valutare le reali prestazioni di un immobile e pianificare riqualificazioni efficaci, superando i calcoli standardizzati dell’APE per analizzare i consumi effettivi. Giunto alla seconda edizione, il manuale “Diagnosi energetica degli edifici: Dalla teoria agli esempi applicativi” offre una guida metodologica e operativa irrinunciabile per i professionisti. L’opera è integralmente aggiornata al nuovo decreto 28 ottobre 2025 sui requisiti minimi e ai Nuovi CAM in edilizia del D.M. 24 novembre 2025, che oggi impongono l’uso della simulazione dinamica oraria e la verifica della temperatura operante estiva. Il testo affronta in modo puntuale anche le regole del nuovo Conto Termico 3.0 (D.M. 7 agosto 2025), trasformando la diagnosi in uno strumento strategico e incentivabile per l’accesso ai fondi statali. L’approccio dell’opera è spiccatamente pratico: la prima parte inquadra il processo di audit e l’utilizzo sul campo di strumentazioni diagnostiche come termocamere, termoflussimetri e blower door test.La seconda sezione guida il professionista nella scelta cruciale tra il metodo di calcolo semistazionario mensile e quello dinamico orario.Un esteso caso studio accompagna infine il lettore nell’analisi completa di un condominio esistente.Dalla modellazione dei ponti termici alla calibrazione del modello (“tailored rating”) basata sulle bollette storiche, il tecnico viene guidato fino all’analisi costi-benefici degli interventi ottimali.
Annachiara CastagnaIngegnera edile specializzata in energia, sostenibilità e innovazione digitale. Da oltre quindici anni si occupa di efficienza energetica degli edifici, normativa tecnica e transizione ecologica. È esperta in Conto Termico, APE, progetto, diagnosi energetica, Direttiva EPBD e modelli AI applicati, oltre che relatrice e formatrice in convegni ed eventi nazionali dedicati all’energia e all’in-novazione. Autrice di numerose pubblicazioni, è Vicepresidente nazionale di AIDIA e promuove attivamente la presenza femminile nelle discipline STEM.Mirko GiuntiniIngegnere edile, si occupa da anni di progetti di edifici ecosostenibili. È Consulente energetico e Docente CasaClima, Esperto in Edilizia Sostenibile (EES) ed Esperto in Gestione dell’Energia (EGE) nonché Energy Manager ed Esperto CAM. Autore di pubblicazioni, svolge attività di Docente su tematiche di efficienza energetica, sostenibilità ambientale e costruzioni sostenibili organizzati da Ordini professionali – tra i quali l’Ordine degli Architetti PPC di Roma e Provincia di cui è Direttore scientifico di vari corsi – Enti pubblici e privati, Scuole e Centri di formazione di importanza nazionale.
Annachiara Castagna, Mirko Giuntini | Maggioli Editore 2026
Solo società con il bollino
Le ESCo (Energy Service Companies) sono imprese che offrono servizi integrati finalizzati al miglioramento dell’efficienza energetica di un edificio o di un impianto industriale, assicurando un monitoraggio continuo e facendosi carico della manutenzione per tutta la durata del contratto, assumendo contrattualmente l’onere di verificare l’effettivo risparmio conseguito rispetto alla situazione di partenza.
Per questo, per poter essere qualificate come ESCo, le società debbono essere in possesso della certificazione UNI CEI 11352, la norma che recepisce i requisiti europei e stabilisce le capacità minime che una ESCo deve dimostrare per legge a un ente terzo di certificazione. Per ottenere e mantenere il “bollino”, la società deve provare di possedere le competenze tecniche e organizzative per erogare diagnosi energetiche conformi, definire garanzie contrattuali di risparmio e condurre attività di misurazione periodica dei consumi attraverso protocolli e strumenti standardizzati.
Contratti e coperture
I contratti standard utilizzati sul mercato (in genere denominati EPC – Energy Performance Contract) prevedono infatti che il corrispettivo dovuto sia parzialmente o totalmente legato al livello di miglioramento energetico stabilito in fase di progetto. In pratica durante tutta la durata del contratto, la ESCo rimane legata all’immobile, assumendosi la responsabilità legale e tecnica del mantenimento delle performance stimate in fase di progetto, garantendo il committente da cali di rendimento o guasti strutturali.
Il meccanismo si basa sul principio del risparmio condiviso:
- La ESCo finanzia o co-finanzia l’intervento, azzerando o riducendo drasticamente l’esborso finanziario di partenza a carico del cliente.
- Il risparmio economico generato rispetto alla situazione storica viene suddiviso contrattualmente tra la ESCo e il committente per tutta la durata del rapporto.
Il privato ottiene così un beneficio economico immediato (una riduzione della spesa energetica complessiva) e la totale riqualificazione dell’immobile, accettando di condividere con la ESCo una quota del guadagno futuro come remunerazione del capitale investito dall’operatore. Al termine del contratto, l’impianto e il 100% del risparmio energetico passano definitivamente nelle mani del proprietario.
Gli interventi garantiti
Per il cliente privato o condominiale, l’intervento tramite ESCo si articola su tre livelli di supporto specialistico:
- Fase preliminare: l’operatore esegue la Diagnosi Energetica dell’immobile, un’analisi tecnica indispensabile per mappare i flussi di energia e quantificare scientificamente dove si concentrano gli sprechi.
- Fase realizzativa e burocratica: la società può operare con formule “chiavi in mano”, gestendo l’iter autorizzativo comunale, la progettazione esecutiva e l’installazione impiantistica. In questa fase cura la redazione e l’invio delle pratiche per l’accesso agli incentivi come ad esempio al Conto Termico del GSE.
- Fase post-intervento: a cantiere chiuso, la ESCo resta legata all’immobile per monitorare i risultati di efficienza conseguiti.
La durata del contratto si estende normalmente su un arco di tempo compreso in media tra i 5 e i 10 anni.
Quando serve una ESCo
Nel mercato dell’edilizia residenziale e terziaria, l’intervento di una ESCo trova la sua massima efficacia nei contesti condominiali o nelle riqualificazioni strutturali di grandi dimensioni (es. cappotti termici integrati, centrali termiche complesse, impianti di cogenerazione o configurazioni di autoconsumo diffuso).
In questi scenari, la ESCo interviene come un soggetto unico in grado di garantire non solo la corretta esecuzione delle opere, ma anche la sostenibilità economica dell’intero progetto attraverso strumenti contrattuali dedicati.
Un altro elemento cardine per i grandi complessi immobiliari è l’assistenza continuativa. Poiché il profitto della ESCo dipende direttamente dal reale risparmio energetico misurato, la ESCo fornisce un servizio completo di monitoraggio dei consumi e verifica dei risultati di efficienza. Questo significa che la manutenzione ordinaria, la tele-gestione dei sistemi e l’ottimizzazione dei flussi energetici restano in capo a specialisti certificati, sollevando gli amministratori di condominio e i proprietari dalla gestione quotidiana delle criticità tecniche.
I servizi forniti dalle ESCo, tabella
Ecco lo schema dei servizi specifici forniti da una ESCo, a partire dalle esigenze del committente:
|
Cosa serve al committente |
Cosa fa operativamente la società |
Obiettivo tecnico del servizio |
|---|---|---|
|
Capire dove si spreca energia |
Conduce la Diagnosi Energetica dell’edificio e analizza i consumi storici delle bollette. |
Individuare gli sprechi strutturali prima di avviare le opere. |
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Un unico referente per i lavori |
Offre il servizio “Chiavi in mano”: cura progettazione, pratiche edilizie, installazione e collaudo. |
Coordinare le diverse maestranze in cantiere sotto un’unica regia tecnica. |
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Monetizzare subito gli incentivi |
Gestisce le richieste di Conto Termico o Certificati Bianchi e cura le pratiche col GSE. |
Ottimizzare l’ottenimento dei contributi riducendo i margini di errore formale. |
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Proteggersi da impianti difettosi |
Installa sistemi di Monitoraggio continuo dei consumi e verifica i risultati nel tempo. |
Ottenere la verifica scientifica che i risparmi stimati siano reali. |
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Condividere l’energia prodotta |
Sviluppa e configura i sistemi di Autoconsumo diffuso e Comunità Energetiche Rinnovabili (CER). |
Promuovere la condivisione dell’energia autoprodotta a livello locale o condominiale. |
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