Nel contesto condominiale, il tema delle immissioni rumorose continua a rappresentare una delle fonti più frequenti di tensione tra vicini. Sebbene la maggior parte delle immissioni acustiche intollerabili derivi da impianti privati, non è affatto escluso che la fonte del disturbo sia invece un impianto comune dell’edificio. È un’ipotesi meno frequente, ma tutt’altro che teorica: la giurisprudenza ha più volte affrontato casi in cui il rumore proveniva da beni condominiali, come ascensori, centrali termiche, pompe idriche o altri impianti al servizio dell’intero fabbricato.
Così, ad esempio, la giurisprudenza ha riconosciuto la responsabilità del condominio per i rumori eccessivi prodotti dall’ascensore. In quel caso, il funzionamento dell’impianto era talmente rumoroso da compromettere la tranquillità domestica dei condomini, costringendo la Suprema Corte a condannare la compagine sia al risarcimento del danno sia all’esecuzione dei lavori necessari per eliminare l’immissione acustica (Cass. civ., sez. II, ordinanza 25 marzo 2025 n. 7855).
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Parti comuni ed esclusive in condominio
Il volume illustra la nuova elencazione delle parti comuni (art. 1117 c.c.) che, oltre a considerare il multiproprietario come condomino, estende in modo evidente la disciplina condominiale al fenomeno del supercondominio ma anche al condhotel, fattispecie recentemente introdotta nel nostro ordinamento. Si prendono in considerazione anche le parti comuni del supercondominio, condominio minimo e condominio parziale. Sono analizzate inoltre le modifiche in materia di mutamento di destinazione d’uso delle parti comuni. Non manca poi un capitolo dedicato all’uso delle parti comuni, evidenziando il nuovo orientamento della Cassazione che sembra favorire sempre più un utilizzo maggiormente rispondente all’esigenze dei condomini. Vengono prese in considerazione inoltre le innovazioni con particolare riguardo a quelle di “interesse sociale” e a quelle legate al fenomeno superbonus 110% (fotovoltaico, colonnine di ricarica, cappotto termico, ecc.), prendendo in considerazione le importanti novità legate all’installazione di un ascensore. Viene approfondito poi il tema della sopraelevazione in condominio con accurato esame delle questioni legate ai limiti del sopralzo. Infine viene affrontato il tema del perimento dell’edificio condominiale; conclude l’opera il problema delle opere nelle parti esclusive e dei limiti regolamentari all’utilizzo delle porzioni private. Giuseppe Bordolli
Mediatore e docente in corsi di formazione per le professioni immobiliari, è esperto di Diritto immobiliare con pluriennale esperienza in attività di consulenza per amministrazioni condominiali e società di intermediazione immobiliare. Attualmente è direttore editoriale del sito Condominioweb. È collaboratore del Quotidiano condominio 24 ore, di Diritto.it e di varie riviste di diritto immobiliare. Autore di numerose pubblicazioni in materia.
Giuseppe Bordolli | Maggioli Editore 2021
Rumori da impianti privati
Si deve considerare però anche l’ipotesi di rumori prodotti da impianti privati, autoclavi, climatizzatori, gruppi di pressurizzazione collocati in aree comuni. In tal caso è necessario comprendere chi sia realmente responsabile del rumore: il singolo proprietario dell’impianto? Il condominio che ospita l’apparecchiatura in un’area comune? Oppure entrambi?
La giurisprudenza offre risposte non sempre univoche, perché ogni caso dipende dalla natura del bene, dalla sua collocazione, dalla funzione che svolge e dal rapporto tra proprietà esclusiva e parti comuni. Proprio su questo terreno si colloca la sentenza del Tribunale di Palermo del 23 giugno 2026 (ordinanza n. 4569), che affronta una vicenda nella quale alcuni condomini lamentavano immissioni rumorose provenienti da motorini elettrici collocati nel cortile di un diverso edificio condominiale. La decisione offre uno spunto utile per riflettere su come si individua il soggetto responsabile delle immissioni e su quali siano i limiti dell’azione contro il condominio quando la fonte del rumore non sia un bene comune, ma un impianto privato nelle parti comuni.
La vicenda
La vicenda nasceva dal conflitto tra alcuni proprietari di un immobile che citavano in giudizio un condominio confinante. I ricorrenti lamentavano immissioni rumorose provenienti da motorini elettrici collocati nel cortile del condominio resistente. Secondo i proprietari, quei motorini, destinati a servire singole unità immobiliari, producevano rumori continui e molesti, percepibili nel loro pozzo luce. I ricorrenti erano convinti che il condominio resistente avesse violato l’obbligo di custodia della cosa comune, poiché i motorini erano installati nel cortile condominiale e, a loro dire, il rumore derivava da un uso improprio o non controllato di quell’area.
I proprietari del vicino edificio chiedevano quindi che venisse accertata la responsabilità del condominio ai sensi degli artt. 844 e 2051 c.c., che fosse ordinata la cessazione delle immissioni e che i motorini venissero rimossi o sostituiti con un impianto idrico centralizzato conforme alle norme tecniche. Durante il giudizio, il condominio resistente contestava ogni addebito, sostenendo di non avere alcun potere diretto sugli impianti rumorosi, poiché, come gli stessi ricorrenti ammettevano, quei motorini appartenevano a singoli condomini e servivano esclusivamente unità immobiliari private.
La decisione
Il Tribunale di Palermo ha rigettato il ricorso, dopo avere ricostruito con precisione la natura degli impianti da cui provenivano le immissioni. Il giudice ha accertato che i motorini elettrici collocati nel cortile del condominio resistente non erano beni comuni, ma impianti di proprietà esclusiva di singoli condomini, destinati a servire le rispettive unità immobiliari. Da ciò ha tratto una conseguenza decisiva: il condominio non aveva alcun potere di gestione, controllo o intervento su quegli impianti, e quindi non poteva essere considerato custode ai sensi dell’art. 2051 c.c.
Il Tribunale ha osservato che il cortile veniva utilizzato da più condomini secondo un uso paritario ex art. 1102 c.c., e che la semplice collocazione degli impianti in quell’area non integrava un uso anomalo della cosa comune. Il problema non riguardava il cortile, ma il cattivo funzionamento dei motorini privati. Per questo il giudice palermitano ha affermato che «non è la cosa comune la fonte delle immissioni», escludendo ogni responsabilità del condominio.
Di conseguenza il Tribunale ha chiarito che l’azione avrebbe dovuto essere proposta direttamente contro i proprietari degli impianti rumorosi, unici soggetti che avevano la disponibilità della cosa e che potevano intervenire per eliminarne i difetti. Mancava dunque la legittimazione passiva del condominio, così come il requisito della residualità dell’azione.
Alla luce di tali considerazioni, il Tribunale ha rigettato le domande dei ricorrenti e li ha condannati al pagamento delle spese di lite, ritenendo infondata la pretesa di imputare al condominio un rumore generato da impianti privati e non da una parte comune dell’edificio.
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L’inquinamento acustico
Secondo solo a quello atmosferico, l’inquinamento acustico è uno dei principali problemi ambientali a cui l’Italia (e gran parte del resto d’Europa) è esposta, come rileva il recente rapporto dell’A.E.A. – Agenzia Europea dell’Ambiente dal titolo “Environmental noise in Europe – 2020”.
Di qui l’urgenza di implementare le best practice adottate da città e regioni europee che hanno proficuamente realizzato una serie di misure per affrontare le problematiche legate al rumore.
Altrettanto importante è anche la necessità di delineare un efficace sistema di prevenzione e governance dell’inquinamento acustico e di tutela giudiziale (in ambito amministrativo, civile e penale).
Nasce dunque per rispondere a queste esigenze il presente manuale, che offre al lettore l’expertise degli autori, da anni attivi nell’attività di assistenza giudiziale e di consulenza di privati ed enti pubblici per la risoluzione di controversie e problemi relativi all’inquinamento da rumore.
Il testo affronta nel dettaglio (normativo e operativo) la pianificazione acustica: dal suo rapporto con la pianificazione urbanistica agli aspetti pratici legati all’azzonamento acustico del territorio e alle soluzioni per raggiungere la compatibilità acustica tra attività produttive ed edifici residenziali.
L’opera esamina approfonditamente la procedura di formazione del piano di classificazione acustica e il piano di risanamento acustico, fornendo un quadro completo e chiaro delle attività da svolgere, delle fasi e delle procedure da seguire e delle responsabilità dei vari attori coinvolti.
Una parte non meno importante del manuale tratta il tema delicatissimo della tutela legale.
Sono infatti dedicati appositi capitoli al sistema dei limiti e delle tutele sotto il profilo civilistico (rumore da vicinato, deroghe, concetto di tollerabilità, ecc.) e penale che rappresentano un valido supporto anche alle attività del consulente tecnico di parte e di ufficio (CTP e CTU).
Marco CasellatoAvvocato del Foro di Rovigo e Dottore di ricerca in Diritto penale. Membro della Camera penale rodigina ed autore di diverse pubblicazioni su riviste specializzate di Diritto penale e processuale penale. Matteo CerutiAvvocato del Foro di Rovigo, appartenente all’Associazione Avvocati Amministrativisti del Veneto, membro del Comitato editoriale della Rivista giuridica dell’ambiente e della Redazione della RGA online. Autore di diversi articoli e pubblicazioni in materia di Diritto amministrativo e dell’ambiente.Vincenzo PellegriniAvvocato del Foro di Treviso, appartenente all’Associazione Avvocati Amministrativisti del Veneto, già Professore a contratto di Legislazione ambientale e Diritto comunitario dell’ambiente.Pierfrancesco ZenAvvocato del Foro di Padova, appartenente all’Associazione Avvocati Amministrativisti del Veneto e cofondatore del Centro Studi Tecnojus. Autore di diverse pubblicazioni letterarie e giuridiche, quest’ultime specie in materia di Diritto amministrativo e civile.
Pierfrancesco Zen, Marco Casellato, Matteo Ceruti, Vincenzo Pellegrini | Maggioli Editore 2021
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