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Il rischio di una frenata degli investimenti

Una riqualificazione energetica profonda richiede spesso un investimento iniziale significativo, mentre il beneficio economico derivante dalla riduzione dei consumi viene recuperato nel corso degli anni.

Il problema è particolarmente evidente nei condomini, dove alle difficoltà finanziarie si aggiunge la necessità di coordinare proprietari con redditi, età, disponibilità economiche e orizzonti temporali differenti.

Ridurre l’incentivo senza costruire contemporaneamente strumenti capaci di finanziare il costo iniziale rischia quindi di produrre un rallentamento degli interventi proprio mentre gli obiettivi europei richiedono di accelerare la trasformazione del patrimonio edilizio.

L’EPBD cambia l’orizzonte

La Direttiva europea 2024/1275 sulla prestazione energetica nell’edilizia (EPBD) pone un obiettivo di lungo periodo: la trasformazione del patrimonio immobiliare europeo verso edifici a emissioni zero entro il 2050.

Per il patrimonio residenziale, gli Stati membri devono assicurare una riduzione del consumo medio di energia primaria di almeno il 16% entro il 2030 rispetto al 2020 e del 20-22% entro il 2035. Almeno il 55% della riduzione deve essere ottenuto attraverso interventi sugli edifici appartenenti al 43% del patrimonio residenziale con le prestazioni peggiori (European Parliament & Council of the European Union, 2024).

Per gli immobili non residenziali il sistema è differente e prevede soglie riferite al 16% e al 26% del patrimonio con le prestazioni peggiori, rispettivamente dal 2030 e dal 2033.

È quindi importante evitare una semplificazione diffusa nel dibattito pubblico: la direttiva non stabilisce che ogni abitazione italiana debba automaticamente raggiungere una determinata classe energetica entro il 2030. Per il patrimonio residenziale introduce invece una traiettoria riferita alla riduzione media del consumo energetico nazionale.

Questa flessibilità lascia agli Stati un margine importante nella scelta degli strumenti. Ed è proprio qui che si apre il dibattito sulla politica italiana degli incentivi.

La classe energetica può diventare parte del valore dell’immobile

La transizione energetica avrà inoltre conseguenze sul mercato immobiliare. Il valore di un’abitazione dipende tradizionalmente da localizzazione, superficie, caratteristiche costruttive, stato di conservazione e servizi disponibili. La prestazione energetica è però destinata ad assumere un peso crescente.

Due immobili simili per posizione e dimensioni ma appartenenti a classi energetiche molto differenti comportano costi di gestione e prospettive di investimento diverse. Acquistare un edificio inefficiente può significare dover sostenere successivamente costi per isolamento, serramenti, impianti o fonti rinnovabili. Un edificio già efficiente incorpora invece almeno parte di questi investimenti.

La classe energetica può quindi trasformarsi progressivamente da informazione tecnica a variabile economica del valore immobiliare.

Questa dinamica trova già riscontro empirico. Uno studio della Banca d’Italia basato sul mercato immobiliare italiano stima, a parità di altre caratteristiche dell’immobile, un differenziale di prezzo di circa il 25% tra le abitazioni con le migliori prestazioni energetiche e quelle appartenenti alle classi peggiori, pur con differenze significative tra territori (Loberto et al., 2023).

Ciò potrebbe determinare una crescente segmentazione del mercato: gli immobili efficienti potrebbero beneficiare di minori costi di gestione e di una maggiore commerciabilità, mentre quelli più energivori potrebbero subire uno sconto capace di incorporare almeno parte dei futuri costi di riqualificazione.

Dal bonus generalizzato a incentivi più selettivi

La futura politica italiana potrebbe quindi superare l’alternativa tra incentivi eccezionalmente generosi e progressivo disimpegno pubblico.

Una possibilità è costruire un sistema più selettivo nel quale il sostegno sia collegato maggiormente al risultato energetico ottenuto. Gli incentivi potrebbero essere concentrati sugli edifici con le prestazioni peggiori, sulle famiglie con minore capacità finanziaria e sugli interventi capaci di produrre il maggiore risparmio energetico rispetto alle risorse pubbliche impiegate.

A questo sistema potrebbero affiancarsi strumenti finanziari capaci di ridurre la necessità di anticipare integralmente il capitale: prestiti per la riqualificazione, mutui green, garanzie pubbliche e, eventualmente, nuove forme rigorosamente regolamentate di mobilizzazione dei crediti fiscali.

Anche il mercato del credito mostra segnali in questa direzione. Secondo un’analisi della Banca d’Italia, nel 2022 circa 30 banche, rappresentative di quasi la metà degli attivi del sistema bancario italiano, hanno erogato 3,5 miliardi di euro di mutui green, pari al 12% dei mutui complessivamente erogati dagli istituti considerati. Tra settembre 2022 e giugno 2023, inoltre, i mutui green presentavano in media un tasso di interesse inferiore di circa 7 punti base rispetto agli altri mutui (Abate et al., 2024).

Il principio dovrebbe essere semplice: meno dipendenza da aliquote eccezionali, maggiore capacità di trasformare incentivi ragionevoli in investimenti effettivamente finanziabili.

Un nuovo ruolo per professionisti e operatori immobiliari

Questa trasformazione riguarda direttamente progettisti, tecnici, amministratori di condominio, imprese, banche e professionisti del mercato immobiliare.

Durante la stagione dei grandi bonus una parte rilevante della domanda era generata dalla convenienza fiscale dell’intervento. In futuro sarà sempre più necessario dimostrarne la convenienza economica complessiva.

Quanto costa l’intervento? Quanto riduce i consumi? Qual è il tempo di recupero dell’investimento? Come può essere finanziato? Quanto può incidere sul valore e sulla commerciabilità futura dell’immobile? La riqualificazione energetica diventa quindi un processo nel quale competenza tecnica, analisi finanziaria e valutazione immobiliare devono essere integrate.

Dalla spesa incentivata all’investimento

La progressiva riduzione dei bonus non elimina la necessità di riqualificare il patrimonio immobiliare italiano. Impone piuttosto di individuare strumenti più sostenibili.

L’esperienza degli ultimi anni lascia una lezione importante. La capacità di una politica pubblica di mobilitare investimenti non dipende soltanto dalla percentuale nominale dell’incentivo, ma dalla sua architettura finanziaria.

La cessione dei crediti aveva introdotto un meccanismo particolare: il privato poteva trasformare un beneficio fiscale futuro in liquidità presente, mentre per lo Stato l’effetto sulle entrate poteva distribuirsi negli anni successivi. Questo meccanismo ha prodotto anche criticità rilevanti e non deve essere idealizzato. Ma eliminarne gli eccessi non significa necessariamente rinunciare al principio economico che lo sosteneva.

Una futura politica per la riqualificazione potrebbe recuperare quella capacità di mobilitare capitale attraverso incentivi meno generosi ma più selettivi, controllati e collegati ai risultati, integrandoli con credito bancario e finanza sostenibile.

La sfida italiana sarà quindi conciliare tre esigenze: sostenibilità delle finanze pubbliche, capacità delle famiglie di finanziare gli interventi e raggiungimento degli obiettivi europei di decarbonizzazione.

La domanda decisiva non è più soltanto quanto lo Stato debba rimborsare per una ristrutturazione. È come utilizzare ogni euro di sostegno pubblico per attivare il maggior volume possibile di investimenti, risparmio energetico e valorizzazione del patrimonio immobiliare.

È su questo passaggio – dalla spesa incentivata all’investimento energetico e patrimoniale – che si giocherà probabilmente la prossima fase della riqualificazione edilizia italiana.