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Come si individua il rapporto di pertinenzialità

Secondo il più recente orientamento pretorio, l’autorimessa non deve necessariamente essere collocata al piano terra dell’edificio di cui fa parte l’unità abitativa servita, purché si trovi nello stesso comune ed entro un ragionevole raggio di accessibilità pedonale dal bene principale, in modo che tra i due immobili sia configurabile il rapporto di pertinenzialità.

In tal senso, di recente, il Consiglio di Stato, sez. II, nella sent. 16 luglio 2026, n. 5778, ha sancito che “L’art. 9, comma 1, della Legge n. 122/1989, laddove si riferisce ai parcheggi pertinenziali da realizzarsi al piano terra dei fabbricati, non richiede che tali locali siano ubicati negli stessi edifici ove sono collocate le singole unità immobiliari, come, viceversa, nel primo periodo del citato comma, prescrive per i posteggi da realizzarsi «nel sottosuolo degli stessi»”.

In precedenza, il T.A.R. Emilia-Romagna, Bologna, sez. II, nella sent. 1° giugno 2022, n. 451, aveva precisato che “tale intervento, in quanto operato sull’esistente e in quanto configurantesi quale mutamento della destinazione d’uso del locale da magazzino ad autorimessa, in ogni caso risulta rispettare la normativa di cui alla L. n. 122 del 1989 (c.d. “Legge Tognoli”), e, in particolare, l’art. 9 della Legge ove si consente di realizzare autorimesse pertinenziali anche al piano terreno degli edifici, ed eventualmente anche in deroga agli strumenti urbanistici ed ai regolamenti edilizi vigenti. Nella specie, il Collegio ritiene erroneo il rilievo della ricorrente in ordine alla pretesa inesistenza del suddetto vincolo di pertinenzialità tra il locale del controinteressato destinato ad autorimessa e il fabbricato principale ad uso residenziale, fondato sul fatto che le due unità non fanno parte dello stesso complesso immobiliare, ma sono situate in due diversi e autonomi fabbricati posti a distanza tra loro di circa m. 60. Su tale questione, la Regione resistente ha condivisibilmente osservato che, ai sensi di quanto dispone la L. n. 35 del 2012, che ha modificato l’art. 9…, il vincolo di pertinenzialità delle autorimesse ben possa riguardare anche unità immobiliari non facenti parte dello stesso edificio, purché esse siano situate nello stesso comune e purché tra esse vi sia un rapporto pertinenziale di tipo funzionale”).

I canoni ermeneutici alla base del pensiero giurisprudenziale

L’opzione ricostruttiva riportata è condividibile alla stregua sia del canone esegetico letterale, sia dei criteri teleologico e sistematico. Per quanto riguarda la littera legis, la locuzione “nei locali siti al piano terreno dei fabbricati” fa riferimento ai vani posti al piano terra degli organismi edilizi ubicati in prossimità dell’unità residenziale, senza imporre un collegamento “strutturale” tra i due immobili. Invero, per garantire il nesso di funzionalità oggettiva fra abitazione e parcheggio, richiesto dalla legge, è necessaria e sufficiente una vicinanza fisica, che assicuri l’utilizzo del manufatto accessorio a servizio del bene principale. Ciò risulta altresì confermato dalla diversa formulazione impiegata per i box interrati, per i quali è prescritta l’ubicazione negli spazi sotterranei del medesimo stabile in cui è collocato l’appartamento, oppure nel sottosuolo di aree esterne pertinenziali (“I proprietari di immobili possono realizzare nel sottosuolo degli stessi”; “possono essere realizzati, ad uso esclusivo dei residenti, anche nel sottosuolo di aree pertinenziali esterne al fabbricato”).

Con riferimento alla mens legis, la volontà del legislatore storico era indubitabilmente quella di incentivare la creazione di posti auto privati da collegare ad abitazioni già esistenti, grazie ad un regime fiscale ed urbanistico fortemente agevolativo. Dai lavori preparatori della legge emerge, infatti, che le norme derogatorie perseguono l’obiettivo di liberare lo spazio pubblico in superficie dai veicoli in sosta e decongestionare i centri storici mediante parcheggi serventi gli immobili residenziali, per porre rimedio alla situazione di saturazione delle strade urbane verificatasi a causa della crescita esponenziale del parco auto dagli anni ’70 in poi[1].

Infine, la ricostruzione accolta trova piena coerenza sistematica nell’art. 9, comma 5, della legge n. 122/1989, come novellato dalla legge n. 35/2012, che, per le autorimesse costruite in fondi privati ai sensi del comma 1, ammette l’alienazione separata dall’appartamento “con contestuale destinazione del parcheggio trasferito a pertinenza di altra unità immobiliare sita nello stesso comune”. In altri termini, per effetto dello “spostamento” del vincolo Tognoli, è possibile assicurare uno spazio per parcheggio ad un’abitazione diversa da quella inizialmente servita, la quale, naturalmente, si trovi ad una distanza dal garage tale da consentire l’instaurazione del rapporto di pertinenzialità: sicché appare logico che analogo risultato possa conseguirsi mediante la costituzione ab origine del vincolo di asservimento tra un’unità residenziale ed un manufatto collocato in un fabbricato sito nelle vicinanze (e nello stesso comune).

Un recente caso concreto: distanza di 150 metri

Alla stregua delle tracciate coordinate ermeneutiche, nella sent. 14 settembre 2026, n. 1070, il T.A.R. Liguria, sez. II, ha ritenuto sussistente il rapporto di pertinenzialità ai sensi della Legge Tognoli nel caso di un locale al pian terreno (e, quindi, non sotterraneo) da utilizzare quale box/autorimessa (a seguito di cambio di destinazione d’uso, trattandosi di un edificio originariamente utilizzato come magazzino), posto ad una distanza di circa 150 metri dall’appartamento dell’interessata, percorribile in tre minuti a piedi: pertanto, era evidente la contiguità tra bene principale e locale accessorio, con conseguente configurabilità del nesso di pertinenzialità, ulteriormente comprovato dall’impegno dell’interessata a sottoscrivere apposito atto di asservimento del garage all’unità abitativa.

Similmente, la pertinenzialità è stata ritenuta sussistente nel caso di una distanza di circa 60 metri[2]; al contrario, il requisito è stato negato nel caso di un garage sotterraneo da realizzare a circa 1.350 metri dall’abitazione di riferimento, distanza ritenuta, evidentemente, eccessiva[3].

Note

[1] Si veda, in proposito, il resoconto della seduta in data 8 febbraio 1989 dell’ottava commissione “Ambiente, Territorio e Lavori Pubblici” della Camera dei Deputati, pubblicato sul relativo sito istituzionale.
[2] T.A.R. Emilia-Romagna, Bologna, sez. II, sent. 1° giugno 2022, n. 451.
[3] T.A.R. Campania, Napoli, sez. II, sent. 18 febbraio 2019, n. 908: secondo i giudici, infatti, “il concetto di pertinenzialità urbanistica, rilevante ai fini dell’applicazione della suindicata normativa nazionale e regionale, non può essere esteso al punto tale da escludere totalmente la necessità che il parcheggio sia situato comunque ad una distanza dall’unità principale tale da consentire in ogni caso l’instaurarsi di un effettivo e non solo teorico rapporto di servizio fra il parcheggio ed il bene principale; in altre parole, si vuole dire che un parcheggio posto a quasi un chilometro e mezzo dall’abitazione di cui dovrebbe costituire la pertinenza, non può ragionevolmente configurarsi come posto a servizio esclusivo di quell’unità immobiliare, e ciò a prescindere dalla rilevata presenza nella specie di un formale atto di obbligo, per la semplice ragione che lo stesso risulta posto ad una distanza tale da non potere essere percorsa comodamente a piedi da un cittadino medio”.