Nuova campagna delle Entrate per scovare gli immobili fantasma. Dopo la fase di mappatura del 2025, nel 2026 l’Agenzia delle Entrate prevede di inviare 20.000 segnalazioni per immobili non aggiornati in catasto, e ben 40.000 il prossimo anno.
L’obiettivo rientra nella strategia di rafforzamento dei controlli nel settore catastale delineata nel Piano Integrato di Attività e Organizzazione 2026-2027. Si tratta di un salto operativo significativo rispetto agli anni precedenti, reso possibile grazie all’adozione di tecnologie avanzate di telerilevamento e dall’integrazione delle banche dati catastali nel Sistema Integrato del Territorio.
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Foto aeree e incrocio dei dati
Secondo le stime ci sono circa 1.035.034 unità immobiliari residenziali “fantasma”, alle quali corrisponde una rendita catastale presunta di circa 305 milioni di euro, come risulta dal PIAO. Il Piano prevede l’uso intensivo della tecnologia con l’obiettivo di coprire con indagini cartografiche avanzate (foto aeree e satellitari) una percentuale sempre maggiore del territorio nazionale.
Operativamente per scovare gli immobili mai registrati l’Agenzia utilizza ortofoto a colori ad alta risoluzione fornite dall’Agenzia per le Erogazioni in Agricoltura. Si tratta di fotografie aeree geometricamente corrette e georeferenziate, che presentano la superficie terrestre con una scala metrica uniforme, in sostanza come una mappa, create correggendo le deformazioni causate dalla prospettiva e dai rilievi del terreno. Risultano così sovrapponibili ad altri dati cartografici in sistemi GIS (Sistemi Informativi Geografici).
E difatti queste immagini aeree vengono sovrapposte alla cartografia catastale attraverso il Sistema Integrato del Territorio, che consente la visualizzazione del territorio senza soluzione di continuità e l’incrocio automatizzato dei dati provenienti dalle quattro banche dati catastali: database cartografico, catasto terreni, catasto urbano e archivio delle planimetrie. Il SIT garantisce una qualità dei dati superiore al 95,9% degli immobili e permette agli uffici provinciali di identificare anomalie attraverso la navigazione territoriale operata mediante visualizzazione della cartografia catastale sovrapposta alle immagini aeree.
Quando il sistema rileva la presenza di un fabbricato su una particella censita come terreno, o di una modifica volumetrica non corrispondente alla planimetria registrata, la posizione viene segnalata per le verifiche successive.
Anomalie e individuazione dei proprietari
Le segnalazioni riguardano due categorie sostanziali di anomali: i fabbricati completamente sconosciuti al catasto, ossia costruzioni mai dichiarate che risultano su particelle censuarie del catasto terreni, e gli immobili già accatastati ma per i quali risultano modifiche volumetriche o distributive mai comunicate, quali ampliamenti, sopraelevazioni, frazionamenti, fusioni, cambi di destinazione d’uso, realizzazione di dependance o piscine pertinenziali.
Sulla base dei dati ricavati dall’indagine sulle carte parte quindi l’attività di individuazione dei proprietari. Per questo passaggio l’Agenzia ha a disposizione diverse banche dati, da quelle anagrafiche ai dati delle utenze di acqua, luce e gas e cellulari. I Gestori di servizi di pubblica utilità devono infatti comunicare annualmente all’Anagrafe tributaria i dati relativi ai contratti di somministrazione di energia elettrica, acqua, gas e i contratti di servizi di telefonia fissa, mobile e satellitare.
Una volta individuato il proprietario dell’abitazione, tramite l’incrocio dei vari database, parte la lettera con l’invito a mettersi in regola. La campagna, infatti, si basa sull’invio di lettere di compliance con l’invito alla regolarizzazione spontanea, secondo la strategia adottata dal Fisco negli ultimi anni, che tende a privilegiare la collaborazione piuttosto che l’applicazione di sanzioni senza possibilità di contraddittorio. I proprietari individuati, infatti, possono segnalare all’Agenzia eventuali elementi, fatti e circostanze non conosciuti, allegando la relativa documentazione per dimostrare di essere in regola.
Le lettere di compliance e il rischio di verifiche sulla regolarità edilizia
Secondo la procedura consolidata, infatti, la lettera contiene l’identificazione catastale dell’immobile rilevato, la descrizione dell’anomalia riscontrata, l’invito a inviare altra documentazione se necessaria a chiarire la propria posizione, e il termine per la regolarizzazione spontanea.
Il proprietario deve rivolgersi a un tecnico abilitato per presentare il DOCFA di accatastamento entro il termine indicato nella comunicazione. Ovviamente per poter essere accatastato l’immobile dovrà risultare in regola dal punto di vista urbanistico ed edilizio, e quindi in caso di irregolarità la segnalazione dell’Agenzia potrà far scattare anche i controlli da parte dei tecnici comunali.
Regolarizzazione o rendita stabilita d’ufficio
Chi non adempie entro la scadenza si espone all’iscrizione d’ufficio con rendita determinata dall’Agenzia. Questa viene generalmente attribuita con la tariffa più alta della categoria e classe individuata, senza possibilità di contestazione se il proprietario non si è attivato in anticipo. L’iscrizione d’ufficio comporta anche l’applicazione delle sanzioni previste dall’articolo 31 del RDL 652/1939: da 1.032 a 8.264 euro per omessa dichiarazione di nuova costruzione.
Invece chi regolarizza spontaneamente entro 90 giorni dall’ultimazione dei lavori (o dalla data indicata nella lettera) può avvalersi del ravvedimento operoso con sanzione ridotta a 103,20 euro (un decimo del minimo). La riduzione decresce progressivamente: 129 euro se la regolarizzazione avviene tra 91 giorni e un anno, 147 euro tra uno e due anni, 172 euro oltre i due anni.
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